貸款增速下降房企資金來源或面臨挑戰

伴隨疫情防控工作不斷推進，2021年我國經濟穩步增長，前5個月全國樓市熱度也基本恢復。

6月16日，國家統計局發布了2021年1-5月份全國房地產開發投資和銷售情況。披露數據顯示，前5月全國商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3％；比2019年1-5月份增長19.6％，兩年平均增長9.3％。其中，住宅銷售面積增長39.0％。商品房銷售額70534億元，增長52.4％；比2019年1-5月份增長36.2％，兩年平均增長16.7％。其中，住宅銷售額同比增長56.5％。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，整體來看，全國房地產市場繼續保持較快增長態勢，銷售面積和金額均繼續創歷史同期新高，單5月亦為歷史同期最高水平。但隨著政策調控效果的逐漸顯現以及低基數效應的減弱（去年5月商品房銷售規模同比轉正），全國商品房銷售面積和銷售額同比增幅繼續收窄，5月銷售面積同比增幅收窄至10％以內。

銷售增速放緩

從統計局披露的數據來看，自2021年年初疫情逐步得到控制之后，全國商品房銷售面積及銷售額增速回升，1-2月出現爆發式增長，隨后持續增長態勢。至5月，累計商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3％；累計商品房銷售額70534億元，增長52.4％。5月末，商品房待售面積51026萬平方米，相較4月末減少410萬平方米。其中，住宅待售面積減少399萬平方米。受到業績壓力的影響，房企方面開發投資保持較高積極性。前5月全國房地產開發投資54318億元，同比增長18.3％；住宅投資40750億元，增長20.7％。房屋新開工方面表現亦是如此，實現新開工面積74349萬平方米，增長6.9％。

分析師潘浩認為，由于半年業績需要，5月新開工面積為20444萬平方米、環比增長15.2％，5月新開工面積環比上漲，進而推動開發投資額環比上漲。預計隨著集中供地的持續推進，新開工面積對開發投資的促進作用仍將持續。

不過，另一方面數據也顯示，1-5月商品房成交量增速在逐漸放緩，增幅逐漸向10％收窄。陳文靜指出，當前房地產市場調控政策仍處于趨緊狀態，金融監管力度持續加大，部分市場熱度較高的城市仍有政策加碼預期。隨著調控政策的進一步顯效，購房者置業情緒有望繼續回歸，疊加去年低基數效應的減弱，全國商品房銷售規模增速預計將繼續放緩。

分析師王小嬙認為，開發投資累計同比增速自2月上升至高點后連續3月收窄，但增速水平仍維持在較高水平，房企投資信心仍存。從房企的具體動作來看，竣工面積增速大于新開工面積增速，且5月竣工面積增速收窄力度小于新開工。在熱點城市集中供地模式下，房企新開工較為謹慎，房企普遍加快竣工來增加土儲。

國內貸款上漲或動力不足

自2021年年初以來，房地產金融監管力度不斷加強，盡管1-5月份房地產開發企業到位資金81380億元，同比增長29.9％，但總體來看房企的到位資金增速處在不斷下降態勢，增幅相較1-4月來看下降約1個百分點。

潘浩表示，由于低基數原因疊加2020年下半年以來房地產金融環境持續收緊，導致各項到位資金盡管保持同比增長，但增速持續下降。

此外，在銷售增幅收窄的情況下，個人按揭貸款、定金及預收款的增速也有所下降。從房企的到位資金來源來看，即便定金及預收款同比增幅最大達62.9％，為31738億元；個人按揭貸款方面金額13400億元，增長32.0％。但定金及預收款增速下降11.2％，個人按揭貸款增速同樣下降9.3％。

展望未來發展，王小嬙分析認為，隨著海外疫情好轉，利用外資降幅收窄1.8個百分點，但仍處于較低水平；國內貸款本月增速為1.6％，較上月下降2.0個百分點，國內融資監管下，預計后續國內貸款上漲動力不足。

針對銷售情況，陳文靜表示，短期看，重點城市首批集中出讓地塊已基本完成競拍，土地成交規模較大，整體將對新開工形成推動，且隨著房企沖刺半年業績，企業推盤的積極性亦將有所提高，供應端的改善或將進一步支撐市場銷售規模保持高位。

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